事故物件とは？事故物件の定義について解説

事故物件という言葉を耳にしたことがあっても、どこからどこまでが当てはまるのかまったくわからないという方も多いことでしょう。賃貸マンションやアパートを借りる場合や、中古物件を購入する際も事故物件であるかどうかを事前に確認することは、快適に安心して暮らせる住まいを手に入れるために欠かせないことです。

 

 

なんらかの事情で事故物件扱いになった賃貸マンションやアパートは家賃が安く済み、戸建て住宅であっても通常よりも安い費用で生涯の住まいを手に入れることができるというメリットがあります。とはいえ、費用面以外では心理的な嫌悪感が大きく、出来る限り事故物件は避けたいと感じる人が大半のはずです。

 

 

住み始めてから後悔してしまうことがないように、事前に事故物件の定義をチェックしておきましょう。

 

事故物件とは

まず、事故物件は自殺や殺人、放火など事件性のある出来事によってその物件で死者が出たという事が一つの判断基準になります。そのために心理的に嫌悪感を抱いたり、また科学的根拠は無いにしても「心霊が出る」と噂がたったり、心理的に影響を与えることがあるのが判断の理由です。これは心理的瑕疵と言われ、心理的瑕疵がある場合、オーナーや不動産会社は借主に告知することが義務づけられています。

 

■事故物件に該当する物件

• ・自殺や他殺が発生した物件
  ・特殊清掃を実施した物件
  ・心理的瑕疵があり物件

 

不動産会社によって事故物件の定義に違いがあるので要注意

事故物件といっても人によって感じ方はそれぞれ違います。例えば、マンションの一室で孤独死があった場合、この物件は事故物件として扱われるのか…。

ここでは「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html）から事故物件の定義についてお伝えしていきます。

 

ガイドラインの指針として告知義務がないケースは以下のように定義されています。

 

①自然死、日常生活での不慮の死（かつ、特殊清掃を行っていない）
②賃貸で、事案発生から概ね３年間が経過した場合
③対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で起こった死

 

つまり、マンションの孤独死で比較的早くに発見された場合は事故物件とは認定されず、告知もされないことがほとんどということになります。一方で事故物件となり、告知義務があるのは以下のようなケースになります。

 

①自殺、他殺、焼死など、自然死・日常生活での不慮の死以外の死
②自殺、他殺、焼死以外の死であっても特殊清掃を行った場合
③賃貸で、①②が発生して（発覚して）から概ね3年以内

 

先述の孤独死の場合は、死因や特殊清掃の有無によって変わり一概には言えません。また、事件性のない病死や自然死であって早期に発見され特殊清掃が行われなかった場合でも、トラブルを避けたいと考える不動産会社は告知するでしょう。そのため、不動産会社やその取引の現場ごとで判断の違いがあるのです。

 

事故物件を回避するためにできることは？

 

事故物件は、心理的瑕疵といって目で見ることはできない心理的な不具合や欠陥のひとつです。そして、そのことを不具合や欠陥と感じるかどうかは人それぞれ違ってきます。

 

決まりが曖昧なために何も告知がなければ安心できるものと言い切れないのが事実。不安な人は何も知らずに契約を決める前に、不動産会社に何度も確認することが大切です。

 

また自分で物件の周辺を調べたり、インターネットで情報を集めたりするのも良いでしょう。事件性があれば誰にも知られずに解決することはまず考えられません。周辺の商店で話を聞いてみることや、その地域のことに詳しい不動産会社を選ぶことも事故物件を回避する一つの方法になり得ます。

 

10年以上前に比べて最近では、事故物件の値引き幅が小さくなってきているという話も聞きます。つまり、都市部では特に大幅に値下げしなくても買い手（借り手）がつき、それほど嫌悪感を持たない人も増えつつあるのです。

 

利便性と安い費用、それと事故物件といういずれは風化する出来事を秤にかけて考えてみても良いのかもしれません。